Financieel inzicht op totaal grondbedrijf

Per 1 juni is de verwachting dat er aan het eind van 2024 een bedrag van € 1,8 miljoen aan winst genomen kan worden. Dit bedrag komt met name uit de complexen die we verwachten dit jaar af te sluiten. Door het feit dat de winstverwachting is verdeeld over een groot aantal complexen, is hieronder een totaaloverzicht gegeven van de verwachte winstnames. Hierbij is eveneens aangegeven welke winstnames er in de komende jaren nog worden verwacht. Nogmaals: het betreft een prognose!

Tabel 2-1

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat we na 2024 nog een winst voorzien van € 3,3 miljoen. De winst in Apeldoorn Noord en de Voorwaarts is geraamd in 2025. Daarna resteert alleen nog het project Kieveen als project met een relatief grote mogelijke winstname. Het betreft een prognose, dit jaar wordt bijvoorbeeld de civiel technische raming van dit project herzien.

Dit houdt dus in dat de winstnames is binnen het grondbedrijf opdrogen. We verwachten niet dat we  voorstellen, aan de gemeenteraad, kunnen voorleggen voor het openen van (omvangrijke) winstgevende complexen.

We verwachten op dit moment dat de verliesvoorzieningen met een bedrag van € 4 miljoen moeten worden opgehoogd. Dit heeft met name te maken met een verwachte verslechtering van het resultaat van de Ecofactorij II met ca. € 4,4 miljoen cw. Deze negatieve bijstelling heeft te maken met enerzijds een indicatieve actualisatie van de verwervingsraming; signalen uit de markt geven aanleiding om deze raming op voorhand naar boven bij te stellen. Tegelijkertijd is aan een extern bureau opdracht gegeven om nieuwe taxaties uit te voeren. De uitkomsten daarvan worden in Q3 2024 verwacht.
In afwachting van de uitkomsten van deze taxaties zijn een tweetal scenario’s uitgewerkt waarbij we nu uitgaan van een worstcase scenario en een verhoging van de kosten van verwerving van € 3,2 mln. De bandbreedte tussen de twee scenario’s bedraagt € 1,9 mln. Zodra de taxaties beschikbaar zijn, wordt de grondexploitatie op basis van deze gegevens geactualiseerd.
Anderzijds is een aanpassing in de oppervlakte van het uitgeefbare gebied noodzakelijk waardoor de grondopbrengsten afnemen.

In het kader van deze negatieve bijstelling wordt verwezen naar het positieve resultaat van dit project bij het MPG 2024. Op basis van een onderzoek naar de verkoopprijzen van bedrijfskavels kon toen een hogere grondopbrengst worden ingeboekt van circa € 9,5 miljoen ofwel 17% van de totale opbrengstraming. De huidige verhoging van de verwervingsraming – uitgaande van het worstcase-scenario een stijging van 19% - is dus in absolute zin lager dan de hogere grondopbrengst bij het MPG 2024.

Het resultaat van Ecofactorij II in  het MPG 2024 was met € 7,8 miljoen cw verbeterd. Hierop dient nu € 4,4 miljoen te worden gecorrigeerd.

Tegenover bovenstaand nadeel staat een verwacht voordeel in een project in de Zuidwest Poort. Deze willen we eind dit jaar afsluiten. Dit houdt in dat de resterende budgetten dan kunnen vrijvallen. Dit is een bedrag van bijna € 0,5 mln.

Uit tabel 2-1 is af te leiden dat er geen financiële mutatie wordt verwacht in de categorie van de strategische gronden. De omvang van deze portefeuille is ca.179 ha en kent een boekwaarde per 1-1-2023 van ca. € 15 miljoen.

Winstnames zijn hier aan de orde wanneer panden en/of gronden worden verkocht. Er zijn een aantal percelen die op de verkooplijst staan, maar het is niet waarschijnlijk dat deze nog dit jaar daadwerkelijk in verkoop worden genomen. Het gaat hier om een totale boekwaarde van ca. € 400.000.

Wanneer de huidige marktwaarde lager ligt dan de boekwaarde in een complex binnen de strategische gronden, moet er direct worden afgewaardeerd. Op dit moment liggen de huidige marktwaardes nog relatief ver boven de boekwaardes. We voorzien dat voor één aankoop, die in de eerste helft van 2024 heeft plaatsgevonden, er wel een afwaardering moet gaan plaatsvinden. Deze wordt in het MPG 2025 meegenomen.

Naar verwachting worden in 2024 de gronden ten behoeve van de maatschappelijke ontwikkelingen in de Kanaalzone overgebracht naar het vastgoedbedrijf. Dit gebeurt tegen boekwaarde De verwachting is dat er hier geen afwaardering aan de orde is.

De mutaties in de verliesvoorzieningen binnen de Strategische gronden hebben betrekking op de zogenaamde ‘Warme gronden’. Bij de vaststelling van het MPG 2024 is het complex Host City aangemerkt als warme grond. Aangezien in dit complex de huidige marktwaarde ver boven de boekwaarde ligt, is hier geen sprake van een verliesvoorziening. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer dit complex over zal gaan naar de BIE en dus in exploitatie wordt genomen. Op het moment dat er bij de overgang naar de BIE een negatief resultaat in deze grondexploitatie wordt gepresenteerd, dan zal hiervoor bij het openen van de grondexploitatie gelijktijdig een verliesvoorziening ingesteld worden. Voor een geplande aankoop medio 2024 zal een extra afwaardering aan de orde zijn van € 500.000 omdat dit met de kennis van nu niet als warme grond kan worden beschouwd. Dit risico is benoemd bij de kredietaanvraag medio 2023 en ook verwerkt in de risicokaart afwaarderingen vastgoed en grond.

Momenteel wordt gewerkt aan een aantal ontwikkelingen binnen de Kanaalzone, zoals de hierboven genoemde realisatie van de zwembadlocatie en de realisatie van een woningbouwontwikkeling op gemeentelijke gronden. Gronden die hierbij worden betrokken maken nu onderdeel uit van de Strategische voorraad van het grondbedrijf. De kans is aanwezig dat deze gronden bij het MPG 2025 als warme grond worden aangemerkt. Dit zal, voor zover we nu kunnen zien, geen financieel effect hebben.

De financiële effecten ten aanzien van de strategische gronden worden verantwoord op taakveld 0.3 beheer overige gebouwen en gronden.

Parameters
Bij het MPG 2024 stond de rente van het grondbedrijf op 1,5%. De verwachting is dat deze per 1-1-2025 gaat dalen naar 1,3% vanwege de gewijzigde renteberekening binnen het concern door BBV-regelgeving. Dit heeft een voordeel voor het grondbedrijf van € 1,2 miljoen (en een gelijk tegengesteld effect voor Treasury). Rentevoorspellingen zijn zeer moeilijk te doen, maar het risico dat deze zal gaan stijgen, neemt toe. Dat hebben we verwerkt in de projectoverstijgende risico’s.

Ten aanzien van de kosten- en opbrengstenstijging zien we nu geen reden om deze aan te passen. Wij baseren dit op de eerste kwartaalrapportages van derden.

Bij het MPG 2025 doen we net als elk jaar onderzoek naar de hoogte van de kosten- en opbrengstenstijging en onderbouwen deze in de Nota van uitgangspunten die we ter vaststelling aan het college voorleggen.

Extra aandacht zal de komende tijd uitgaan naar de opbrengstenstijging. Dit kan, voor bijvoorbeeld de Ecofactorij II, een relatief groot effect hebben op het resultaat Dit heeft vanzelfsprekend ook effect op het risicoprofiel van dit project.

De kostenstijging voor plankosten en VTU vormen hier een uitzondering op. Voor de bepaling van deze percentages zoeken we altijd aansluiting bij het MPB. In het MPB 2025-2028 worden de volgende percentages gehanteerd:

• 2025       5,3%      was      4,8%
• 2026-2028      4,6%      was      4,2% en in 2027 2,0%

Het financiële effect hiervan bedraagt € 0,05 mln nadelig.

Kasstroomontwikkeling huidige jaarschijf
Op dit moment is er sprake van een geprognosticeerde uitgavenpost totaal binnen alle grondbedrijfcomplexen van bijna € 30 miljoen in 2024. De kans is erg klein dat deze uitgaven ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. In deze TURAP is een scenario meegenomen waarbij we uitgaan dat de helft van deze kosten een jaar opschuiven. Dit houdt een nadeel in van ca. € 300.000.